Dilluns 26 d ' Agost de 2019
Aquest lloc web utilitza galetes pròpies i de tercers per recopilar informació estadística sobre els hàbits de navegació. Si segueix navegant, considerem que accepta la seva instal·lació i ús. Llegeix més Accepto
HABITATGE
Joffre López
Promoció d'habitatges al sector del Castell (Sentmenat) Foto: Moisès Jordi
Actualitzat a 31/12/2010

La crisi en el sector immobiliari i de producció residencial es perllonga durant l’any 2010, i alhora s’accentuen les dificultats econòmiques que tenen moltes famílies per assumir les despeses de lloguer o hipoteca dels habitatges. En aquest context, diverses entitats no governamentals i alguns partits polítics plantegen la necessitat d’instaurar la dació en pagament per cobrir les hipoteques i eliminar-ne les clàusules abusives per als consumidors.


Antecedents 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009

Després de dos anys de recessió i paralització que han suposat la culminació brusca de la dilatada fase expansiva de construcció, urbanització, transaccions immobiliàries, increment de preus i expectatives de ràpides plusvàlues, que s’estengué entre 1997 i 2007, l’any 2010 s’iniciava amb uns pronòstics relativament optimistes sobre l’evolució del sector de la construcció i el mercat immobiliari per part de les institucions públiques. La ministra d’Habitatge d’aquell temps, Beatriz Corredor, assenyalava que es començaven a detectar els primers símptomes de “rebrotada”, tot fent referència a l’evolució dels preus i a les oportunitats per als inversors estrangers. El Baròmetre del clima de la confiança del sector de l’habitatge, una eina d’avaluació promoguda per la Secretaria d’Habitatge, recollia una caiguda de les respostes més pessimistes sobre les expectatives manifestades pels diversos agents. Tanmateix, uns altres organismes no compartien ni de bon tros aquest entusiasme tímid i incipient. Tant és així que l’Institut de la Tecnologia de la Construcció (ITEC) no preveia una recuperació de l’edificació residencial i no residencial a Espanya fins a l’any 2012, especialment per les retallades en l’obra pública. D’altra banda, un informe de la Federació d’Organitzacions Empresarials de Girona (FOEG) subratllava que la caiguda de preus encara no havia tocat fons, i que tampoc no s’havia absorbit l’estoc d’habitatges nous en venda. Des del punt de vista de l’ocupació, el Col•legi d’Enginyers, Canals i Ports de Girona recalcava les dificultats de reciclar els treballadors de la construcció que havien perdut la feina. Finalment, el Banc d’Espanya, per mitjà del seu butlletí econòmic del mes de març, afirmava que tant els preus com la inversió en habitatges continuarien minvant al llarg de l’any.

Els indicadors sintètics del sector no dibuixaven un escenari substancialment diferent del de l’any 2009. El PIB de la construcció, que mesura el valor de la producció generada, va disminuir al llarg de 2010 un 6,7%, molt més que el -0,2% del conjunt de l’economia. El nombre de treballadors i treballadores afiliats a la construcció va decréixer un 11,6% en el règim general i un 8,7% en el règim especial de treballadors autònoms, en contraposició a l’estabilització registrada en les xifres totals d’afiliacions. La construcció també es diferenciava per la multiplicació dels expedients de regulació d’ocupació autoritzats pel Departament de Treball, que dels 323 del 2009 s’havia passat als 488 del 2010, afectant un total de 4.929 treballadors. Mentre que les grans empreses de la construcció que cotitzaven a borsa tancaven l’exercici amb un increment dels beneficis, n’hi havia altres que plegaven o que entraven en concurs de creditors, com per exemple quatre de les societats del grup Sacresa, que presentaven un dèficit patrimonial reconegut de 119 MEUR.

Els habitatges visats pels col•legis d’aparelladors amb prou feines van augmentar les mil unitats respecte del 2009, i només es va arribar a 13.523 habitatges a tot Catalunya. L’increment en la nova construcció d’habitatges només es registrava a l’àmbit metropolità i a les Comarques Centrals, atès que a la resta de territoris i, molt especialment a les Terres de l’Ebre i les Comarques Gironines, la producció residencial, una vegada més, anava de baixa. La restricció del crèdit per finançar operacions urbanístiques també es traduïa en un menor volum de promocions acabadaes, menys de 3.300, en comparació amb les 5.800 de 2009 o les 11.100 de 2008. Les dificultats de finançament s’estenien tant en l’àmbit privat com en el públic. Un exemple concret es produïa en el sector Lliçà XXI, de Lliçà de Vall, que preveia construir 244 habitatges lliures i 159 de protegits. A principis d’abril, els promotors del projecte aturaven les obres per manca de recursos econòmics.
Promoció d'habitatges a can Boter (Premià de Mar) Foto: Néstor Cabañas
Les compravendes d’habitatges a Catalunya van incrementar un 21,5% entre 2009 i 2010, fins a arribar a les 55.500 operacions escripturades pels col•legis de registradors, de les quals tan sols el 5,4% corresponien a habitatges protegits. Aquesta xifra, però, estava parcialment desdibuixada per diversos elements. En primer lloc, per l’incentiu a anticipar les decisions de compra que suposava l’increment de l’IVA a partir de juliol i per la limitació que imposava el govern en matèria de desgravacions fiscals per a l’adquisició d’habitatges habituals a partir de 2012. En segon lloc, la multiplicitat de casuístiques que recollien les estadístiques registrals, on es barregen les prevendes i la formalització de transaccions emparaulades durant anys anteriors i l’estoc que les entitats financeres s’esforçaven a posar a la venda per deduir-lo dels seus balanços. De fet, la constitució de noves hipoteques sobre habitatges va disminuir un 1,9% a Catalunya i més d’un 10% a les demarcacions de Girona i Lleida.

Pel que fa als preus de venda, les diverses fonts de referència reflectien un nou descens. Així, segons el Ministeri d’Habitatge, tot basant-se en els informes de taxació, el preu mitjà a Catalunya davallava, per segon any consecutiu, un 3,2% en l’obra nova i un 2,9% en la de segona mà. Entre els municipis amb més de 25.000 habitants, les reduccions més acusades, per damunt del 8%, es registraven a Blanes, Figueres, Martorell, Sant Adrià de Besòs i Vilanova i la Geltrú. En el mercat de lloguer es mantenia la mateixa dinàmica del 2009, és a dir, un intensa activitat en la formalització de nous contractes i, alhora, una disminució en l’import dels lloguers, fonamentalment fora de l’àmbit metropolità.

La dació en pagament
Més enllà de les grans magnituds, es va intensificar el debat sobre les estratègies per actuar contra el sobreendeutament hipotecari i les dificultats de les famílies per afrontar les despeses dels lloguers. El Consell General de Poder Judicial (CGPJ) difonia que, des de començament de 2008 i fins al tercer trimestre de 2010, a Catalunya s’havien presentat davant els jutjats de primera instància més de 43.000 sol•licituds d’execucions hipotecàries. Paral•lelament, entre 2008 i 2010 la quantitat de llogaters morosos va incrementar un 35,2%.

El Govern central aprovava l’abril el Real Decreto Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, fruit de les negociacions conegudes amb el nom de Pacte Zurbano. Una de les iniciatives que aquest decret incorporava era l’increment de la proporció del sou que no es podia embargar, el qual passava del 10% al 20% del salari mínim interprofessional (SMI), en el supòsit que la venda de l’habitatge habitual fos insuficient per saldar el crèdit pendent.

Diverses entitats, com la Plataforma d’Afectats per les Hipoteques i l’Associació d’Usuaris de Bancs, Caixes i Assegurances (AICEC-ADICAE), reclamaven la urgència de legalitzar la dació en pagament. Aquesta figura jurídica, vigent en altres països com els Estats Units, permet liquidar tot el crèdit hipotecari pendent lliurant l’habitatge a l’entitat financera, independentment de la diferència entre l’import del deute i el valor de l’habitatge en el moment de la taxació. A mitjan mes de juny, la Comissió d’Habitatge del Congrés de Diputats, amb els vots a favor del Partit Popular (PP), Esquerra Republicana de Catalunya (ERC), Iniciativa per Catalunya-Verds (IC-V) i Izquierda Unida, instava el Govern a estudiar, en un termini màxim de tres mesos, les reformes normatives pertinents per reconèixer la dació en pagament. Davant la negativa del Partit Socialista Obrer Espanyola (PSOE), ADICAE i la Unió de Consumidors de Catalunya (UCC), recolzats pel sindicat Unió General de Treballadors (UGT), iniciaven al final de setembre els tràmits per presentar una iniciativa legislativa popular que permetés reformar la llei hipotecària vigent i desvincular els préstecs hipotecaris de la garantia de responsabilitat patrimonial particular.
Zona residencial Baqueira 1.500 del municipi de Naut Aran Foto: Àlex Tarroja
Canvis en la política d’habitatge
L’any 2010 va finalitzar amb canvis força significatius en els instruments i l’orientació de la política d’habitatge. A l’octubre, en el marc d’un procés general de reestructuració organitzativa, el Govern central va convertir el Ministeri d’Habitatge, creat l’any 2005, en una secretaria d’Estat depenent del Ministeri de Foment. I pel desembre anunciava l’entrada en vigor a partir de l’1 de gener de 2011 de diverses modificacions en el PLA D’HABITATGE VIGENT (2009-2012). Les principals novetats que es van introduir van ser la supressió dels històrics ajuts al pagament de l’entrada en la compra d’habitatges amb protecció oficial i d’habitatges usats per sota d’un determinat llindar de preus (AEDE); l’eliminació de les subvencions per urbanitzar sòls destinats fonamentalment a l’edificació d’habitatges protegits; la disminució dels imports de les subvencions a fons perdut per a la promoció d’habitatges amb protecció oficial de lloguer, tant de règim general, especial, com per als habitatges destinats a col•lectius vulnerables i per a col•lectius específics (persones joves, gent gran, dones víctimes de la violència de gènere, llars monoparentals, entre altres); l’ampliació del període per qualificar com a protegits els habitatges lliures que no havien estat venuts que s’ajustessin als paràmetres generals del pla pel que fa a preus i superfícies; la introducció del dret a superfície, que ja recollia la normativa pròpia de la Generalitat; i, finalment, l’ampliació del diferencial sobre l’euríbor aplicat en els préstecs convinguts a tipus variable a promotors i adquirents d’habitatges protegits.

Per la seva banda, la Generalitat de Catalunya anava avançat amb el desplegament normatiu de la LLEI PEL DRET A L’HABITATGE. Al febrer s’instaurava el Registre d'Agents Immobiliaris de Catalunya, d’inscripció ineludible per a totes les persones físiques o jurídiques que, de manera habitual i retribuïda, es dedicaven a la compravenda, lloguer, permuta o cessió de béns immobles. A l’abril es posava a informació pública el decret que desplegava el Pla territorial sectorial d’habitatge (PTSH). Per primera vegada, s’enumeraven els 432 municipis compresos en les “àrees de demanda forta i acreditada” on, entre altres coses, es podia imposar el lloguer forçós d’habitatges buits i el dret de tanteig i retracte a favor de l’Administració pública en la transmissió d’edificis plurifamiliars. També es concretaven els municipis i els criteris per implementar els principis de la solidaritat urbana, segons els quals el 15% dels habitatges principals havien d’estar destinats a polítiques socials en un termini de vint anys. A la fi de l’any, el PTSH encara no havia rebut l’aprovació definitiva.

Altres normatives promogudes per la Generalitat van ser la regulació dels habitatges d’ús turístic i la inspecció tècnica d’edificis (ITE), totes dues publicades al DOGC el mes de novembre. La primera establia que en un any els ajuntaments havien de sancionar les ordenances municipals per concedir llicències a habitatges que se cedien per tres mesos o menys a canvi d’una contraprestació econòmica. Les ITE, en canvi, eren informes tècnics als quals, obligatòriament, s’havien de sotmetre tots els edificis plurifamiliars de Catalunya per tal de dictaminar l’existència de deficiències en elements constructius. Es dibuixava un programa d’actuacions que preveia començar, al desembre de 2012, amb els edificis anteriors a 1930.

Amb la nova configuració política a què van donar peu les eleccions autonòmiques del 28 de novembre i amb l’imperatiu de reduir el dèficit públic, per al 2011 calia preveure més modificacions en la política d’habitatge, i, molt especialment, tenint en compte que Convergència i Unió (CiU), el nou partit en el Govern de la Generalitat, no havia signat el PACTE NACIONAL PER A L’HABITATGE ni havia votat a favor de la Llei pel dret a l’habitatge i, en canvi, sí que s’havia mostrat partidari de limitar la garantia dels préstecs hipotecaris estrictament als béns hipotecats, sense abastar la resta del patrimoni, de promoure les assegurances de protecció de pagaments i contra les alces del tipus d’interès, i de facilitar la permanència, en règim de lloguer, de les famílies que perdessin la propietat dels seus habitatges.

Més informació
adicae.org:4040
afectadosporlahipoteca.wordpress.com
www20.gencat.cat/portal/site/habitatge
Imprimeix Enviar notícia
La TafaneraDeliciousGoogleRemoumeMenéameDiggTechnoratiIndependènciaCatosferaFacebookTwitterYahoo! BookmarksTechnorati