Dissabte 20 de Juliol de 2019
Aquest lloc web utilitza galetes pròpies i de tercers per recopilar informació estadística sobre els hàbits de navegació. Si segueix navegant, considerem que accepta la seva instal·lació i ús. Llegeix més Accepto
HABITATGE
Joffre López
Promoció d'habitatges a Baqueira 1.500 Foto: Àlex Tarroja
Actualitzat a 31/12/2009

El sector immobiliari i la producció residencial se situen sota mínims l’any 2009. La construcció d’habitatges cau dràsticament, els preus de compravenda continuen rebaixant-se i, malgrat el descens dels tipus d’interès i l’àmplia oferta existent, es formalitzen ben poques operacions de compravenda. Des de l’administració pública, es respon amb mesures d’incentiu fiscal, la reforma dels procediments judicials per recuperar els habitatges llogats amb pagaments pendents, i el progressiu desplegament de la Llei pel dret a l’habitatge de la Generalitat de Catalunya.


Antecedents 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008

Articles posteriors 2010

Si el darrer boom immobiliari (1997-2007) es caracteritzà per uns ritmes de creixement exponencial mai vistos, tant de la nova construcció, com dels preus de compravenda, de la inversió residencial, dels beneficis de les grans corporacions empresarials i financeres i de l’ocupació de sòl, el període de recessió que el succeí fou igualment brusc i intens. Durant l’any 2009 s’accentuà encara més el daltabaix del sector.

La Cambra Oficial de Contractistes d’Obres de Catalunya (CCOC) estimà que el valor de la producció interna de l’edificació caigué un 27% i un 50% en l’obra nova. L’única branca d’activitat que aconseguí registrar un lleu retrocés, del -2,0%, fou la rehabilitació i el manteniment d’edificis. El nombre de projectes visats pels col•legis d’aparelladors i d’arquitectes tècnics l’any 2009 arribà als 12.358 habitatges a tot Catalunya, la xifra més baixa des que existeixen sèries històriques. Les comarques de la província de Lleida foren les que experimentaren la major caiguda en la nova construcció, amb disminucions interanuals superiors al 70%. Els certificats finals d’obra, que fins aleshores s’havien mantingut sense gaires fluctuacions, també caigueren, per primera vegada des de 1996, per sota dels 40.000 habitatges, reflectint els entrebancs econòmics de molts operadors per continuar sufragant el cost de les promocions i l’esgotament de l’important estoc d’habitatges iniciats durant la fase expansiva. Tan sols la promoció protegida va aconseguir mantenir una certa regularitat, amb 6.366 habitatges acabats, un 0,8% més que l’any 2008. Ara bé, la localització de les obres finalitzades d’habitatges amb protecció oficial fou molt desigual: més del 70% es concentrà a la província de Barcelona i el 21% a la comarca del Barcelonès.

Un dels altres indicadors “clàssics” per avaluar l’estat del mercat de l’habitatge, l’evolució dels preus, mostrava resultats més ambivalents. El Ministeri d’Habitatge, per exemple, anunciava que el 2009 s’havia tancat amb un lleuger increment del valor de les taxacions a Catalunya en els darrers tres mesos, del 2,2% en l’obra nova i del 0,8% en la segona mà. La consultora PricewaterhouseCoopers (PwC) assegurava que s’havia tocat fons i que per al 2009 calia preveure una certa estabilització. En canvi, altres fonts subratllaven que encara s’hauria d’esperar com a mínim un o dos anys més per començar a identificar símptomes de recuperació. El servei d’estudis econòmics del Banc Bilbao Vizcaya (BBVA) pronosticà que, atesa la necessitat de donar sortida a l’ingent estoc d’habitatges per vendre, els preus a l’estat espanyol havien de patir encara un descens del 25% fins al 2011. L’economista i expresident del Banc Hipotecari Espanyol, Julio Rodríguez, xifrava el descens entre el 10% i el 20%, de manera similar a com ho feia l’empresa TINSA, la principal empresa de taxacions d’Espanya.
Vista de la plaça Europa de l'Hospitalet Foto: Àlex Tarroja
Restricció del crèdit, poques compravendes
Un altre tret de l’escenari macroeconòmic del 2009 fou la progressiva rebaixa dels tipus d’interès fins a mínims històrics, com a mesura anticíclica encaminada a fomentar la inversió i el consum. L’Euribor, l’índex de referència de la majoria de préstecs hipotecaris, se situà en l’1,6%, i això permeté una reducció molt significativa de l’esforç econòmic associat a la compra d’un habitatge lliure. Segons el Banc d’Espanya, el cost mitjà per assumir la compra d’un habitatge lliure l’any 2009 equivalia al 35,9% de la renda familiar, el 29,0% descomptat els beneficis fiscals, molt lluny del 41,6% de l’any 2008.

Ara bé, aquests càlculs teòrics no tenien en compte l’existència, gens residual, de clàusules que sovint limitaven l’impacte real de la baixada dels tipus, que el volum de crèdit efectivament mobilitzat cada vegada era més restringit i que, per tal d’esquivar possibles riscs d’impagament, les entitats financeres anaren endurint els requisits personals i contractuals a l’hora de subscriure un préstec hipotecari. Bona prova n’eren les poques operacions de compravenda que pogueren concretar-se a Catalunya: de les 62.136 del 2008 a les 45.589 del 2009, un 26,7% menys, de les quals amb prou feines el sis de cada cent corresponien a habitatges amb protecció oficial. Lleida i Tarragona registraren les majors davallades en les compravendes d’habitatge, del -36,9% i el -31,0%, respectivament. El principal negoci del mercat hipotecari es focalitzà a atreure els clients solvents que ja tenien hipoteques en vigor per mitjà de subrogacions i novacions.

Problemes de solvència
L’escàs dinamisme en la formalització de nous préstecs hipotecaris coincidí amb una multiplicació dels casos d’insolvència entre tots els agents. El Consell General del Poder Judicial (CGPJ), per exemple, anuncià que durant l’any s’havien presentat 18.053 sol•licituds d’execucions hipotecàries a Catalunya, gairebé 7.000 més que en el 2008. Fins i tot anava avançant la quantitat de persones físiques sense activitat empresarial que es declarava en concurs de creditors (antiga suspensió de pagaments): de les 2 de l’any 2004, a les 180 del 2009. Comissiones Obreres (CC.OO.), SOS Racisme i l’Assemblea d’Afectats per Hipoteques, denunciaren que la pèrdua de l’habitatge estava duent moltes persones, especialment les immigrades, a viure en infrahabitatges. L’anomenada “moratòria hipotecària” que llançà el Govern Central, que permetia endarrerir el pagament de la meitat de les quotes hipotecàries entre el març de 2009 i el febrer de 2011, no aconseguí massa resultats, ateses les limitacions imposades (l’import inicial del préstec no podia superar els 170.000 €i s’havien de satisfer uns determinats requisits d’ingressos i de situació laboral), la seva aplicació discrecional i voluntària, i la no-resolució del conflicte que suposava haver d’estar pagant una hipoteca per un habitatge que havia perdut part del seu valor en poc temps.

El mercat de lloguer també recollia els efectes de les creixents dificultats per assumir el cost de l’habitatge, malgrat la proliferació de les clàusules d’arbitratge, de les garanties públiques i del parc d’habitatges llogats. El Fichero de Inquilinos Morosos (FIM) difonia per primera vegada el balanç de les sentències judicials per desnonament entre 2007 i 2009: en aquests dos anys, el volum de llogaters desnonats a Catalunya havia crescut un 32,7%, amb un deute mitjà anual de 7.995,27 €.

Les empreses del sector, que ja havien endegat un important procés de reestructuració, amb tancaments, fusions i diversificació de les àrees de negoci, van protagonitzar durant l’any 2009 diversos acords amb les entitats financeres, a fi de renegociar el deute pendent. Cal tenir present que la morositat era molt més accentuada en la promoció i la intermediació que no pas en l’adquisició d’habitatges de particulars. El Banc d’Espanya xifrà el volum del deute en 323.306 MEUR, el 9,2% del qual corresponia a les grans corporacions que cotitzaven a Borsa. Les estratègies de refinançament es concretaren a mirar d’allargar els terminis d’amortització i disposar d’una mínima liquiditat, reconvertint en nou deute els actius disponibles, cada vegada més depreciats, i a segregar les activitats més rendibles, com el lloguer, de la promoció i la gestió del sòl. Tot i així, se succeïren les declaracions d’insolvència de grans promotores i immobiliàries: després de Nozar, Martinsa Fadesa i Habitatge, vingueren Polaris, Fbex i Sacresa. En canvi, ACS, FCC, Ferrovial, Acciona i OHL aconseguiren, malgrat la menor facturació, tancar l’exercici amb un increment dels beneficis, gràcies a les plusvàlues generades per la desinversió i els bons resultats en altres àmbits.

Davant d’aquesta conjuntura, bancs i caixes optaren per vendre directament els béns immobiliaris que anaven acumulant, valorats en més de 50 MEUR en el conjunt d’Espanya. La fórmula emprada fou recórrer a les seves filials immobiliàries, tot oferint substancials rebaixes de preus i més facilitats per a la subscripció d’una hipoteca. Així, Caixa Catalunya aconseguí vendre 1.150 habitatges i llogar-ne 3.000 més, La Caixa ingressà més de 500 MEUR per la venda de part dels 2.854 habitatges que publicità i el Banc Sabadell impulsà el “Pla adapta”, que garantia un finançament del 100% del preu de compra i un “còctel” d’assegurances. Aquesta sortida de les entitats financeres rebé fortes reticències dels promotors, que les acusaren de competència “deslleial” i d’introduir desigualtats en l’accés a les condicions de finançament.

Paral•lelament als esforços per equilibrar els estats de comptes empresarials, anava creixent ràpidament el nombre de persones ocupades a la construcció que perdien la feina. En un any, l’atur registrat a la construcció a Catalunya augmentà un 171,6%. Més d’una tercera part dels gairebé 90.000 aturats de la construcció es trobaven al Barcelonès i al Vallès Occidental.
Construcció d'habitatges a Santa Maria de Palautordera Foto: Moisès Jordi
La resposta de les administracions
En una roda de premsa a Barcelona per presentar l’informe sobre crisi i dret a l’habitatge, la relatora de Nacions Unides, Raquel Rotnik, afirmava que les polítiques públiques d’habitatge, més encaminades a atreure els capitals internacionals i garantir un marc financer que no pas a regular el mercat de l’habitatge, havien contribuït decisivament a la recessió econòmica. Tanmateix, tant el Govern de l’Estat com la Generalitat de Catalunya anunciaren diverses mesures amb la finalitat d’esmorteir els efectes de la paràlisi immobiliària i l’exclusió residencial a l’alça.

El 19 de març, el Consell de Ministres aprovà el Projecte de llei d’economia sostenible que, d’entre altres punts, incloïa reformes en el tractament fiscal de l’habitatge: a partir de 2011 s’eliminaria la desgravació per l’adquisició d’habitatges, llevat del cas de les famílies amb menys ingressos; s’apujarien les bases imposables a partir de les quals es poden repercutir les deduccions de lloguer; s’ampliaren les bonificacions sobre els rendiments generats per l’arrendament d’habitatges, fins a l’extrem que els habitatges llogats a menors de 35 anys passaven a estar exempts de tributació; es permetia aplicar un IVA reduït i una nova deducció a la declaració de renda de les obres de rehabilitació vinculades a l’eficiència energètica, l’estalvi d’aigua i la millora de l’accessibilitat als habitatges de persones amb mobilitat reduïda.

Al desembre entrava en vigor l’anomenat “desnonament exprés”, regulat per la Llei 19/2009, de 23 de novembre, de “medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia de los edificios”. Amb la voluntat de combatre els temors d’inseguretat a l’hora de posar els habitatges en lloguer, escurçava els tràmits judicials per poder desallotjar els arrendataris morosos i reclamar les rendes pendents i fixava que des del primer mes d’impagament del lloguer es podia interposar una denúncia.

Per la seva banda, la Generalitat modificava el pla d’habitatge vigent, 2004-2007, per tal de recollir els nous ajuts i les mesures extraordinàries previstes en el PLA ESTATAL D’HABITATGE I REHABILITACIÓ, mentre avançava les principals novetats del nou pla català que s’havia de promulgar a començament del 2010: la regulació de la fórmula de la copropietat, segons la qual s’aconseguiria rebaixar el preu que haurien de pagar els ciutadans des del moment que la Generalitat assumia part dels drets de titularitat; l’impuls del lloguer amb opció a compra; la valoració de les cooperatives de cessió d’ús; la conversió dels ajuts al pagament del lloguer en prestacions contínues, com podien ser les d’atur; o la diversificació dels informes tècnics necessaris per sol•licitar els ajuts a la rehabilitació.

D’altra banda, s’aprovaven diverses mesures per desplegar la LLEI PEL DRET A L’HABITATGE i els compromisos adquirits del PACTE NACIONAL PER A L’HABITATGE: la creació del Registre de Sol•licitants d’Habitatges amb Protecció Oficial de Catalunya i la definició dels criteris que havien de regir els tràmits d’adjudicació d’habitatges protegits (Decret 106/2009); l’aprovació de la normativa específica dels habitatges adreçats als col•lectius afectats per operacions de reallotjament (Decret 80/2009); la promulgació de la llei que creava l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (Llei 13/2009, del 22 de juliol); la revisió de la normativa sobre les condicions d’habitabilitat dels habitatges (Decret 55/2009) que, a més d’instaurar uns llindars mínims de densitat segons la superfície i el nombre de persones, obligava a tots els habitatges a disposar de cèdula d’habitabilitat; la presentació de l’avantprojecte del PLA TERRITORIAL SECTORIAL D’HABITATGE; i l’entrada en funcionament del registre CONSTA que, gràcies a l’acord entre el Gremi Constructors d’Obres de Barcelona i Comarques, la CCOC i el Departament de Medi Ambient i Habitatge (DMAH), agrupava les empreses dedicades a la construcció, la reforma, el manteniment i la rehabilitació d’habitatges que, voluntàriament, s’hi volen adherir.

Finalment, la Diputació de Barcelona difonia el Mapa de serveis d’habitatge de la província de Barcelona, una eina que, a partir d’un mapa interactiu penjat al web, facilitava als ajuntaments i als ciutadans, d’una banda, situar en el territori el grau d’implantació dels múltiples instruments de la política d’habitatge i, de l’altra, obtenir una aproximació inicial, a escala municipal, del context demogràfic, econòmic, social i immobiliari.

Més informació
julrodlop.blogspot.com
www.ccoc.es
www.diba.cat/hua/implantacio/mapa.asp
www.fimiberica.com
www.poderjudicial.es
www.ricardoverges.com
Imprimeix Enviar notícia
La TafaneraDeliciousGoogleRemoumeMenéameDiggTechnoratiIndependènciaCatosferaFacebookTwitterYahoo! BookmarksTechnorati