Divendres 20 de Setembre de 2019
Aquest lloc web utilitza galetes pròpies i de tercers per recopilar informació estadística sobre els hàbits de navegació. Si segueix navegant, considerem que accepta la seva instal·lació i ús. Llegeix més Accepto
HABITATGE (2007)
Joffre López

L’any 2007 confirma l’anomenada “desacceleració” en el sector de la construcció i l’habitatge. Per primera vegada en una dècada, es comencen a construir menys habitatges que l’any anterior i el preu dels habitatges de compravenda s’estabilitza o disminueix segons els casos. L’any 2007 també comporta, arran de l’alça dels tipus d’interès i les dificultats d’obtenció de recursos pel sistema financer, un enduriment de les condicions d’accés al mercat hipotecari. En aquesta conjuntura, les mobilitzacions socials per a reivindicar un habitatge digne continuen estenent la seva activitat pel territori.

Antecedents 2003:66; 2004:99; 2005:83; 2006

Des de l’àmbit acadèmic, polític i institucional s’havia anunciat reiteradament que el boom expansiu que estava experiment el sector de la construcció i l’habitatge des de l’any 1997 no podia perllongar-se molt més enllà. Mai en la història recent de l’economia espanyola i catalana s’havia viscut un període tan llarg i intens de creixement exponencial de la construcció, els preus i el crèdit destinat al sector immobiliari. Encara que batejat amb múltiples designacions (desacceleració progressiva, suau alentiment, crisi, lleu recessió, creixement moderat, etc.), el cert és que l’any 2007 marcà un punt d’inflexió en les perspectives i les estratègies dels agents vinculats al sector.

Les repercussions del canvi del cicle s’estengueren a tots els vessants. L’Informe sobre el sector de l’habitatge a Catalunya 2007 publicat pel Departament de Medi Ambient i Habitatge (DMAH) ja n’anunciava un bon grapat. En primer lloc, la producció de nous habitatges queia, per primera vegada en deu anys, atès que dels 127.117 habitatges iniciats l’any 2006, es passà a una xifra un 32,7% menor, 85.515 habitatges. Les comarques turístiques i l’Alt Pirineu i Aran foren els àmbits territorials on més acusat fou el descens del volum de construcció. L’únic subsector de l’edificació residencial que mostrà un cert dinamisme fou la promoció protegida, després de créixer un 21,2% i situar-se en les 9.201 unitats, de les quals 78,7% s’ubicaren a la demarcació de Barcelona i el 17,9% a la ciutat de Barcelona.

En segon lloc, el preu dels habitatges nous de compravenda, després d’haver registrat alces vertiginoses durant els darrers deu anys, en molts casos per damunt del 20%, de cop i volta registraren un descens interanual l’any 2007, de -1,0% en termes nominals i del -3,8% en termes reals. A Girona, Mataró, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Olot, Ripollet Sant Boi de Llobregat les reduccions nominals superaren el -4,0%. En el mercat de segona mà no s’arribà a produir una disminució, però sí un creixement pràcticament nul, del 0,4% a tot Catalunya, encara que dels onze municipis estudiats, en sis també caigueren (Barcelona, Gavà, Girona, Ripollet, Sabadell i Terrassa).

En tercer lloc, l’informe també recollia les transformacions que havia experimentat el mercat financer. D’ençà del 1991 i amb la liberalització del sector, els tipus d’interès havien anat a la baixa fins a assolir mínims històrics, alhora que es relaxaven els criteris per a la concessió de crèdits i es generava una competència ferotge per a captar clients. La combinació d’aquests fenòmens afavorí una alça contínua en la formalització de nous préstecs hipotecaris que s’aturà l’any 2007. Com era d’esperar, però, les hipoteques constituïdes de nou continuaven essent per un import mitjà cada vegada més elevat. El contrapunt fou, davant el creixent risc d’insolvència, una revifalla de les operacions de revisió i renegociació de les clàusules de les hipoteques ja existents. De fet, el mes de desembre el Govern de l’Estat aprovava una reforma de la Llei hipotecària de 1981, la Llei 41/2007, encaminada justament a abaratir les despeses de subrogació, modificació i amortització anticipada dels préstecs hipotecaris. Al mateix temps, aprofitava l’ocasió per a implementar una regulació de les empreses de taxació que garantís una major independència de les entitats financeres.

El Col•legi de Registradors de la Propietat, Béns Mobles i Mercantils d’Espanya i el Banc d’Espanya proporcionaven dos indicadors addicionals que reafirmaven el trasbals en el mercat de l’habitatge. D’una banda, els registradors posaven de manifest com les transmissions d’habitatges a Catalunya s’havien reduït un 26,3% en un any, la davallada més accentuada de tot Espanya. Vet aquí perquè s’anaren allargant progressivament els terminis de comercialització dels productes immobiliaris i s’acumulava l’estoc d’habitatges sense vendre. D’altra banda, el Banc d’Espanya difonia que el crèdit immobiliari global tornava a augmentar durant el 2007, per bé que amb una intensitat molt més suau que la dels cinc anys anteriors. Els crèdits als promotors, senyal inequívoc de les expectatives immediates del sector, ho feia un 24,4%, quan des de l’any 2003 les taxes de creixement havien oscil•lat entre el 41,7% i el 50,6%. No fou sorprenent, doncs, que comencessin a aparèixer els primers casos d’empreses immobiliàries que perdien dràsticament el seu valor de cotització a la Borsa (Astroc, Inmocaral, Cleop, Inbesós, Colonial o Urbas).

Accessibilitat i lloguer
Les possibilitats per a accedir a un habitatge i el mercat de lloguer es desmarcaven clarament d’aquest panorama d’estancament global. El Consell de la Joventut d’Espanya (CJE) revelava que, en les circumstàncies vigents, una persona jove a Catalunya hauria de destinar el 77,5% del seu salari per a fer front al cost del primer any d’una hipoteca estàndard, un 11,3% més que no pas un any enrere. Només a les Illes Balears, el País Basc i la Comunitat de Madrid s’assolien endeutaments més excloents. En el supòsit d’una llar jove, amb una major capacitat adquisitiva, l’endeutament arribava al 46,8% dels ingressos totals de la llar, ràtio encara molt allunyada de l’òptim màxim del 30%. Altres institucions, com el mateix Banc d’Espanya o l’Associació Hipotecària Espanyola també coincidien a assenyalar que el 2007 havia suposat un enduriment de les condicions d’accés a un habitatge de propietat pel conjunt de la població.

Mentre els preus de compravenda es mantenien per sota de l’evolució de l’índex general de preus, la renda mitjana contractual a Catalunya s’apujava, en assolir els 860,02 € mensuals, un 10,4% anual. Aquest increment de preus coincidia amb el registre d’una quantitat gens menyspreable de contractes de lloguer, 62.671 a tot Catalunya. El dinamisme del mercat de lloguer palesava l’existència d’una forta demanda, motivada per l’escassetat d’oferta, la impossibilitat d’assumir els preus de compra i la multiplicació de les casuístiques que requerien aquesta modalitat d’allotjament (immigració, joves, ruptures familiars, separacions, divorcis, etc.). Tanmateix, bona part dels potencials sol•licitants de lloguer no podien satisfer llurs necessitats en el mercat a causa de les rendes inabastables i, com a resposta al clima de desconfiança entre propietaris i agents intermediaris, l’abundància de garanties exigides. Bona prova és que el programa d’ajuts públics que subvencionava part dels imports dels lloguers a determinats col•lectius per sota d’un determinat llindar d’ingressos, endegat l’any 2005, donava resposta a 13.913 llars, xifra que superava amb escreix els resultats de les dues convocatòries precedents.

Una de les mesures estrella que al setembre anuncià la nova ministra d’Habitatge, Carme Chacón (Partit dels Socialistes de Catalunya, PSC), fou justament la creació de l’anomenada Renda bàsica d’emancipació (RBE), una prestació adreçada a joves d’entre vint-i-dos i trenta anys d’edat que assegurava la concessió de 210 € mensuals per pagar el lloguer de l’habitatge habitual durant un període màxim de quatre anys, o fins que es complissin els trenta anys. A més, a tots aquells que encara no haguessin formalitzat un contracte de lloguer, se’ls oferia un préstec de 600,00 € per a la fiança i l’opció d’un aval de 120 €. Aquest nou instrument de la política d’habitatge, que havia d’entrar en vigor l’1 de gener de 2008, suscità una enèrgica controvèrsia entre el Govern de l’Estat i les comunitats autònomes. Moltes adduïren que vulnerava la distribució de competències. D’altres, com Catalunya, que es juxtaposava amb els sistemes ja instaurats i finançats a càrrec dels seus propis pressupostos. Finalment, s’anaren signant els convenis d’aplicació de la RBE amb totes les comunitats autònomes, per bé que fins a darrera hora no es pogueren resoldre els dubtes administratius i tècnics.

Continuen les mobilitzacions socials
Per la seva banda, els moviments socials intensificaren les accions per a exigir el dret a un habitatge digne i reclamar un profunda remodelació de la política d’habitatge denunciant, per exemple, l’especulació immobiliària o els objectius i el pretès consens social que hi havia darrere del PACTE NACIONAL PER A L’HABITATGE. La Plataforma per un Habitatge Digne aconseguí reunir-se el 10 de setembre amb la ministra d’Habitatge, en el marc de la Mesa d’iniciatives pel dret a sostre, i el dia 5 del mateix mes, amb dues diputades responsables de l’àrea d’economia del Partit Socialista Obrer Espanyol (PSOE).

A començament d’any entrava en funcionament l’Oficina pel Dret a l’Habitatge a Barcelona, a partir d’una idea elaborada pel Taller contra la Violència Immobiliària i Urbanística i l’Assemblea Popular per un Habitatge Digne de Barcelona. L’Oficina, ubicada al carrer Magdalenes, naixia amb l’objectiu d’oferir assessorament legal a les persones afectades per mobbing immobiliari, desnonaments i expulsions, dibuixar un mapa de la violència immobiliària, generar un fons documental i facilitar les xarxes de suport i d’intercanvi d’experiències.

També arribaven a Barcelona tres representants de l’associació francesa Els Fills de Don Quixot, que durant diverses setmanes havia aconseguit instal•lar a les riberes del canal Saint-Martin (París) centenars de tendes de campanya, a fi d’exigir al Govern francès un pla de millora de la situació dels sense sostre. El 22 de febrer l’Assemblea Nacional acabava aprovant una llei que reconeixia el dret de qualsevol ciutadà que satisfés els requisits per a accedir a un habitatge social a interposar, davant dels tribunals, un recurs administratiu per a sol•licitar un habitatge. El dret “exigible” a un habitatge seria d’aplicació general a partir de l’1 de gener de 2012. Fins aleshores, només el podrien exercir els col•lectius amb més urgència, els sense domicili fix (SDF), els treballadors pobres i les dones solteres amb fills. A Barcelona l’impacte de la iniciativa dels Fills de Don Quixot fou molt més limitat perquè la Guàrdia Urbana de Barcelona impedí l’acampada a la plaça Sant Jaume, programada per al 13 de gener. Malgrat tot, sí pogueren reunir-se amb algunes entitats que treballen amb els sense sostre i recordar que a Catalunya hi ha prop de 8.000 persones que viuen en albergs o als carrers.

Des d’un vessant institucional, el síndic de greuges també evidenciava els dèficits d’allotjament a Catalunya en l’informe extraordinari El dret a l’habitatge: obstacles i límits. L’informe presentava i estructurava les queixes rebudes en matèria d’habitatge durant els exercicis 2005 i 2006 i, com a element complementari, incorporava els resultats d’un enquesta duta a terme per la Fundació Un Sol Món sobre la constitució dels patrimonis públics de sòl i habitatge. Dels 41 municipis de Catalunya amb més de 10.000 habitants, només el 48,70% acomplien aquesta obligació pevista a la Llei d’urbanisme. La raó era que molts ajuntaments encara treballaven amb plans generals d’ordenació urbana antics. Per la seva banda, la síndica de Barcelona, Pilar Malla, alertava que la població amb ingressos baixos, però estables, podia romandre exclosa de la política d’habitatge en sobrepassar els llindars establerts en els ajuts al pagament del lloguer i, en canvi, no arribar als mínims que configuraven l’adquisició d’habitatges amb protecció oficial.

El futur immediat
Per tal de defensar els interessos del sector en una conjuntura desfavorable, prestigiar-ne la imatge i actuar amb una sol veu, a final de l’any es constituïa el Grup 14, Immobiliàries per a l’excel•lència (G-14). Sota la presidència de Fernando Martín, aquesta institució agrupava les principals empreses immobiliàries d’Espanya: Colonial, Chamartín, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Nozar, Rayet, Realia, Restaura, Reyal Urbis, Vallehermoso, Renta Corporación, Hercesa i Parquesol. Una de les primeres manifestacions públiques del G-14 fou l’elaboració d’un diagnòstic sobre el comportament futur de la demanda d’habitatge a Espanya. Les previsions per al 2008 no eren gaire optimistes, ja que l’excés d’habitatges en oferta podia oscil•lar, segons l’escenari, entre les 165.000 i les 192.000 unitats, l’inici de nous habitatges podia disminuir fins a un 30% i l’accessibilitat econòmica a un habitatge de compra s’arribaria a situar en el nivell més extrem dels darrers dotze anys. De tot plegat se’n deduïa que, a curt termini, es produiria un pronunciat traspàs de la demanda de propietat vers el lloguer i que la demanda de residències no principals, un dels pilars més dinàmics del boom anterior, es reduiria entre un 20% i un 50%.

Per a les administracions públiques, l’any 2008 havia de comportar un cert canvi d’orientació. En primer lloc, perquè caldria començar a confeccionar els nous plans d’habitatge que, o bé entraven en el seu últim any de vigència (pla estatal) o bé caducaven (pla català). En segon lloc perquè es multiplicava l’esforç legislatiu que requeria el desenvolupament de la LLEI PEL DRET A L’HABITATGE, així com el nombre d’actuacions a endegar, a fi de garantir el compliment dels ambiciosos objectius fixats pel Pacte nacional per a l’habitatge i la normativa sobre sòl, urbanisme i ecoeficiència. Tot això, en un context en el qual s’havia de preveure un descens dels ingressos derivats de l’activitat urbanística i una forta pressió social, tant des dels agents privats, que veien la seva activitat frenada, com des de la ciutadania mateixa, que patia els efectes de la inestabilitat econòmica i les restriccions creditícies.

Més informació
www.bde.es
www.cje.org
www.mediambient.gencat.net/cat/ciutadans/habitatge
www.registradores.org
www.sindic.cat
www.viviendadigna.org
Imprimeix Enviar notícia
La TafaneraDeliciousGoogleRemoumeMenéame
Fotogaleria relacionada