Dilluns 26 d ' Agost de 2019
Aquest lloc web utilitza galetes pròpies i de tercers per recopilar informació estadística sobre els hàbits de navegació. Si segueix navegant, considerem que accepta la seva instal·lació i ús. Llegeix més Accepto
HABITATGE. CRISI
Joffre López

Actualitzat a 31/12/2008

Els símptomes de la fi del boom immobiliari que ja s’havien manifestat l’any 2007 s’accentuen encara més durant l’any 2008. La construcció de nous habitatges disminueix dràsticament, el preu dels habitatges comença a caure en termes nominals, es formalitzen menys hipoteques, les vendes s’aturen i el sistema financer decideix aplicar una política restrictiva en la concessió de crèdits. En aquest context, emergeix el rol de la política d’habitatge com a element anticíclic.


Antecedents 2003, 2004, 2005, 2006, 2007

Articles posteriors 2009, 2010

Durant la darrera dècada, el sector de la construcció havia estat un dels motors que havia impulsat el creixement macroeconòmic general a Espanya i Catalunya, i havia arribat a generar una riquesa equivalent gairebé al 10% del producte interior brut de Catalunya (PIB) i a ocupar més de 460.000 persones. Si aquest creixement s’anà produint de manera ininterrompuda i exponencial amb el pas dels anys, l’aturada, contràriament, fou brusca i completa.

La nova edificació, sota mínims
La construcció de nous habitatges, un dels indicadors que més ràpidament reacciona davant els canvis de conjuntura, assolí durant l’any 2008 un mínim històric, només comparable amb el que s’havia registrat a principi dels anys vuitanta. El contrast a curt termini fou absolut: dels més de 120.000 projectes visats pels col•legis d’aparelladors l’any 2006, es passà als pocs més de 25.000 de l’any 2008. La davallada en l’inici de noves obres fou generalitzada a tot el territori, per bé que molt més pronunciada a les Terres de l’Ebre, el Camp de Tarragona i les Comarques Centrals.

Si cada vegada es començaven menys promocions, alhora s’acceleraven els esforços per concloure les que estaven en marxa, ja que, per cinquè any consecutiu, els habitatges acabats se situaren per damunt de les 70.000 unitats, la meitat de les quals localitzades dins l’àmbit metropolità.

El contrapunt al daltabaix en la construcció residencial el posà l’habitatge protegit. Amb l’impuls del PACTE NACIONAL PER A L’HABITATGE 2007-2016, la major dotació pressupostària i les modificacions generals en la normativa de preus màxims, règims i ingressos dels beneficiaris, s’aconseguí iniciar 10.542 habitatges amb protecció oficial a tot Catalunya, és a dir, més del 35% de tots els habitatges iniciats. Aquesta important producció protegida es distribuí heterogèniament segons el territori i la tipologia. D’una banda, perquè entre el Barcelonès, el Baix Llobregat i el Vallès Occidental sumaren més de la meitat del total i, de l’altra, perquè el 56% foren en règim de propietat, destacant-hi els prop de 1.700 de la nova modalitat de preu concertat introduïda en el Pla pel Dret a l’habitatge 2004-2007 de la Generalitat, d’un preu màxim situat entre l’habitatge lliure i el “clàssic” habitatge protegit de règim general. Un senyal evident que les perspectives de negoci en el mercat lliure començaven a ser molt pessimistes és que foren justament els habitatges amb protecció oficial promoguts per promotors privats els que protagonitzaren el major increment. Aquest fenomen sempre s’ha produït en èpoques de crisi econòmica, com ara a mitjan dècada dels vuitanta i dels noranta, quan l’habitatge protegit era percebut com un valor refugi per assegurar un nivell mínim d’activitat.

Descens de preus
El darrer boom immobiliari s’havia caracteritzat per un llarg i intens període d’alces contínues dels preus de compravenda dels habitatges lliures. Per tant, una vegada arribà a la seva fi, calia preveure que els preus s’anessin reduint. Tanmateix, tal com succeí en els moments d’expansió, tampoc no es produí un consens sobre la magnitud de l’ajust. Hi ha qui d’entrada parlà de suau reajustament o de desacceleració i d’altres, de forta caiguda. Agafant l’exemple del mercat de segona mà de la ciutat de Barcelona, les desavinences foren ben evidents: segons Tecnocasa, els preus mitjans baixaren un 17,3% en un any; segons el portal immobiliari Fotocasa, un 16,7%; segons els Agents de la Propietat Immobiliària (API), un 10,7%; segons l’Ajuntament de Barcelona, un 10,1%; segons el portal immobiliari Idealista.com, un 8,6%; segons la Generalitat, un 8,2%; i, en canvi, segons el Ministeri d’Habitatge, amb prou feines un 1,0%. El fet és que, tot i les discrepàncies, aparegueren iniciatives de promotors, entitats bancàries i intermediaris que, o bé oferien descomptes directes en el preu, o bé, com a contrapartida, mantenien el preu incloent-hi, però, serveis i equipaments addicionals com ara l’aparcament, el garatge, la pòlissa d’assegurança, etc. Així, l’Associació Corporativa d'Empresaris Immobiliaris (ACd'EI), instituïda a final del 2007 com a unió de petites i mitjanes empreses del sector de la construcció, recordava que disposava de dos mil habitatges a preu de cost a tot Catalunya, la majoria concentrats a les demarcacions de Lleida i Tarragona.

Per la seva banda, en el mercat de lloguer no es produí tant una reducció de preus com un nou augment de la demanda i una estabilització de les rendes contractuals. En el conjunt de Catalunya es registraren més de 80.000 fiances de lloguer durant l’any 2008, un 28% més que durant el 2007. El lloguer mitjà contractual, però, tan sols s’apujà un 1,1% fins a situar-se en 908,52 € al mes. Les comarques amb els lloguers més elevats, per damunt dels 1.000 € al mes, foren el Barcelonès, el Baix Llobregat i la Cerdanya.

El punt d’inflexió que experimentaren els preus no comportà una millora substancial de les condiciones d’accés al mercat de l’habitatge. De fet, el diari francès Libération publicava a principi de maig un reportatge monogràfic sobre la incapacitat de la població jove per emancipar-se a la ciutat de Barcelona, basant-se en diversos testimonis reals i donant veu al moviment okupa. Igualment, l’Observatori Jove d’Habitatge (OBJOVI) del Consell de la Joventut d’Espanya (CJE) remarcava que, una vegada més, l’esforç econòmic que hauria de realitzar una persona jove per adquirir un habitatge era absolutament impossible, atès que equivaldria al 98,3% del seu salari net o a més de la meitat, el 59,1%, dels ingressos nets d’una llar jove. Una de les estratègies més comunes per trobar habitatges lliures a un preu més assequible consistí, com destacà la Cambra de Parcel•listes de Catalunya, a ocupar de manera permanent els habitatges d’urbanitzacions, encara que moltes no gaudien del desenvolupament urbanístic suficient per tal que els ajuntaments n’assumissin la gestió. En cinc anys s’estimava que a Catalunya havia crescut un 70% la població que havia abandonat les ciutats per anar a viure a urbanitzacions.

Restriccions en el sistema financer
Quan les entitats financeres estaven concedint grans quantitats de préstecs per a la compra i la promoció d’habitatges, tant el Banc d’Espanya com altres organismes internacionals havien avisat reiteradament que s’estaven assumint excessius riscos que, a la llarga, podrien donar lloc a situacions d’insolvència i desequilibris en els comptes de resultats. Tant és així que una vegada sorgiren els primers interrogants sobre les perspectives macroeconòmiques i es difongueren els primers daltabaixos bancaris a nivell mundial, el sector bancari reaccionà endurint els requisits en les noves operacions i restringint-ne el volum, particularment les adreçades a l’activitat immobiliària.

Aquest canvi de política es posà de manifest de diverses maneres. En primer lloc, amb la pujada dels tipus d’interès aplicats als préstecs hipotecaris, fins a arribar gairebé al 6%, nivell impensable dos i tres anys abans, quan els diferencials que s’aplicaven i els tipus oficials havien assolit valors ínfims. En segon lloc, exigint de manera més inflexible que les hipoteques per adquirir un habitatge no podien formalitzar-se per un import superior al 80% del preu de venda de l’habitatge, segons dictava un cànon estès i consensuat per determinar la viabilitat de les sol•licituds. Segons recollia el Banc d’Espanya, a mitjan any 2006, en plena efervescència immobiliària i credíticia, prop del 20% de totes les hipoteques signades havien superat aquesta ràtio òptima; a final del 2008, només el 10%. En tercer lloc, eliminant la pràctica d’anar allargant els terminis d’amortització que, durant anys, permeté esmorteir la pujada dels tipus i alleugerir la càrrega inicial de les hipoteques a canvi d’augmentar el pagament d’interessos al final de la vida del préstec. I, en darrer lloc, escurçant els recursos mobilitzats, com ho prova el fet que el saldo viu del conjunt del crèdit immobiliari a Espanya, tal com recollia el Banc d’Espanya, augmentà menys d’un 4% en un any. Entre 1997 i 2007, en canvi, les taxes de variació sempre havien superat el 15%, fins a un màxim del 29,2% l’any 2005. En un interval de pocs anys, doncs, el canvi de ritme fou molt acusat.

De tot plegat se’n derivà que el nombre de noves hipoteques a Catalunya disminuí, en comparació l’any 2007, un 40,8% i que, per primera vegada des que es tenien sèries històriques, l’import mitjà també queia en termes anuals un 8,9%. Paral•lelament, es multiplicaren els esforços per renegociar les clàusules dels préstecs vigents per tal d’esquivar possibles impagaments. En tan sols un any a Catalunya es modificaren les condicions de 30.258 hipoteques sobre habitatges, el 70% localitzades a la demarcació de Barcelona.

Com era d’esperar, l’aturada en el circuit hipotecari reflectia una disminució de les transaccions d’habitatges. Durant l’any 2008, els col•legis de registradors comptabilitzaren un caiguda interanual del 44,3% de les compravendes d’habitatges a Catalunya, molt més accentuada en el mercat de segona mà que no pas en l’obra nova. Ni l’habitatge protegit s’escapà d’aquesta tendència, tot i representar tan sols el 5,2% de totes les compravendes escripturades. A final d’any començaren a sortir a la llum casos particulars de beneficiaris d’habitatges protegits que, malgrat ser adjudicataris de ple dret, finalment s’havien de fer enrere per la negativa dels bancs i caixes a concedir-los els préstecs preferencials convinguts prèviament amb l’Administració. La proporció de renúncies podia ser molt significativa: en una promoció de 220 habitatges de preu concertat a Barcelona, 4 de cada 10 adjudicataris s’havien quedat sense el finançament necessari per afrontar el pagament mensual de l’habitatge.

Morositat i tancament d’empreses
Les dificultats financeres s’estengueren per tots els racons del sector residencial: des dels compradors finals fins a les constructores, passant per les empreses de subministraments, la mateixa Administració pública o les entitats socials. Però foren les immobiliàries les que reberen els impactes més immediats i violents, experimentant un brusc increment de la morositat. De cada cent préstecs concedits i no cancel•lats per a activitats immobiliàries, sis es podien qualificar com a dubtosos i amb poques garanties de cobrament.

A la pràctica, l’excés d’endeutament de les empreses del sector es traduí en una prolongació dels tancaments i les declaracions d’insolvència que arrancà l’any 2007. La diferència, però, és que el nombre d’empreses anava creixent i cada vegada n’afectava de més importants. La immobiliària gallega Martinsa-Fadesa, que en pocs anys s’havia situat al capdavant del sector, es declarà en suspensió de pagaments amb un deute inicial reconegut de 5.200 MEUR, i va arrossegar també les seves sis filials. Moltes de les obres que tenia en marxa quedaren en suspens i van afectar 2.410 habitatges a Catalunya repartits entre els municipis de la Torre de Cabdella, l'Hospitalet de Llobregat, l'Aldea (CAMP DE GOLF I PLA URBANÍSTIC DE LA PALMA -L'ALDEA-) i Sitges. La resta d’empreses que cotitzaven en el mercat de valor també tancaren l’exercici del 2008 amb números vermells: 875 MEUR Reyal Urbis, 737 MEUR Metrovacesa, 243 MEUR Afirma, successora de l’antiga Astroc i 45 MEUR Realia.

Al marge de les grans corporacions, també les llars individuals rebien els efectes de la destrucció de llocs de treball sobre la seva capacitat econòmica per fer front al pagament mensual de l’habitatge. Les execucions hipotecàries a Catalunya augmentaven un 147% i, per donar veu a les problemàtiques de sobreendeutament, naixia la l’Assemblea d’Afectats per les Hipoteques.

Habitatges sense vendre i mesures anticrisi
La combinació d’una intensa construcció amb una congelació de les compravendes provocà la formació de nombrosos estocs d’habitatges nous sense vendre. Per bé que a Catalunya no es podien identificar grans promocions “desertes” com les de Seseña a Madrid, sí que hi havia casos concrets d’ambiciosos projectes urbanístics que, de cop i volta, s’havien quedat a mig enllestir com a Roda de Barà o a Sant Cugat del Vallès. L’Associació de Promotors de Barcelona estimà que a Catalunya hi havia 65.442 habitatges d’obra nova pendents de vendre, el 53% a Barcelona, el 27% a Tarragona, el 16% a Girona i el 4% a Lleida. Ara bé, el Centre de Sostenibilitat Territorial (CST) subratllava que, després d’una dècada d’intensa construcció, associada a un elevat consum de recursos i sòl, s’havia acabat estenent per tot el territori l’urbanisme de baixa densitat i el model de ciutat difusa.

Recuperant en part la figura de l’antic preu taxat, que tanta difusió tingué a la primera meitat dels noranta, el Govern de la Generalitat creà, amb la publicació del Decret 152/2008, de 29 de juliol, l’habitatge existent concertat (HEC), una nova modalitat que permetia als compradors d’habitatges lliures ja finalitzats o en procés de construcció acollir-se a uns préstecs i ajuts preferencials, sempre que no se superessin uns preus màxims, variables segons el territori. Al concloure l’any, a Catalunya s’havien declarat com a HEC 1.054 habitatges, 658 a Barcelona, 233 a Girona, 124 a Tarragona i 39 a Lleida. Una altra mesura expressa que anuncià el conseller de Medi Ambient i Habitatge, Francesc Baltasar, fou que la Generalitat assumiria directament, per mitjà de l’Institut Català del Sòl (INCASÒL), la compra de 500 habitatges lliures a fi d’oferir-los com a habitatges de protecció oficial.

A mesura que l’any 2008 anava avançant i s’anaven confirmant els presagis més negatius sobre l’evolució del sector, es multiplicaren les formulacions de mesures “anticrisi”. El Govern espanyol iniciava l’elaboració del nou Pla de l’habitatge (PLA ESTATAL D’HABITATGE I REHABILITACIÓ) i obria la possibilitat de sol•licitar una moratòria en el pagament de les hipoteques per a persones en atur; la Generalitat reconeixia que hauria d’anticipar algunes de les mesures previstes en el Pacte nacional per a l’habitatge per a més endavant i aprovava el projecte inicial de les àrees residencials estratègiques. D’altra banda, des del vessant privat, les promotores i immobiliàries procuraven renegociar el seu deute amb les entitats financeres, alhora que es consolidaven les primeres fusions i absorcions d’empreses.

El marge de maniobra, si més no a curt termini, no era infinit. La recessió econòmica global, que tot just havia mostrat les seves primeres manifestacions, comportà una caiguda de 1.141 MEUR dels ingressos de la Generalitat i, per tant, un risc sobre la viabilitat i l’abast del ventall d’actuacions anunciades. En canvi, les necessitats d’habitatge protegit seguien creixent. La Federació Espanyola de Municipis i Províncies (FEMP), recollint informació de totes les comunitats autònomes en un estudi presentat el 5 de novembre, assenyalava que a Catalunya en els propers quatre anys hi hauria una demanda d’habitatge social de 200.000 habitatges, el volum més elevat d’Espanya. La reestructuració del sector en el marc d’un nou context econòmic i la major pressió social per esmorteir els efectes perversos del creixement immobiliari i creditici desmesurat dels darrers anys s’erigiren com els eixos prioritaris del futur més immediat.

Més informació
afectadosporlahipoteca.blogspot.com
www.bde.es
www.femp.es
Imprimeix Enviar notícia
La TafaneraDeliciousGoogleRemoumeMenéameDiggTechnoratiIndependènciaCatosferaFacebookTwitterYahoo! BookmarksTechnorati
Fotogaleria relacionada